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lexique du crédit immobilier

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A
Accord de prêt (ou Acceptation)
Document qui spécifie à l'emprunteur que l'organisme prêteur accepte de monter le dossier de crédit immobilier. L'accord de prêt n'est pas l'offre de prêt car elle comporte souvent des réserves (assurances, caution, etc..).
Elle permet cependant à l'emprunteur de savoir que l'organisme prêteur accepte son dossier de crédit immobilier et sous quelles conditions.
Acompte
Somme versée par l'acquéreur à la signature de la réservation du bien. Exigé par le vendeur, l'acompte constitue une garantie d'engagement.
Acte authentique de vente
Acte rédigé par le Notaire qui définit les droits et les obligations des deux parties, acheteur et vendeur, et ainsi formalise la vente immobilière.
NB : Les fonds nécessaires au projet sont débloqués le jour de la signature de l'acte authentique. Il faut prévoir une date suffisamment éloignée afin de laisser s'écouler le délai de réflexion de 10 jours (cf. loi Scrivener).
Acte de nantissement
Contrat par lequel l'emprunteur donne à l'organisme prêteur un bien en garantie d'un crédit immobilier. Le bien peut être soit un titre, soit un portefeuille d'actions, soit un bien immobilier.
Amortissement
L'amortissement détermine la façon dont le crédit immobilier est remboursé : montant des échéances, nombre de tranches, parts du capital et des intérêts acquittées.
C'est le parcours financier qui mène jusqu'à l'extinction du crédit immobilier. L'organisme prêteur établit un tableau d'amortissement. Il reprend les grandes informations relatives au crédit immobilier : bien acquis, montant emprunté, taux, durée, date de paiement.
Apport personnel
Somme qui sert à financer une partie du crédit immobilier. Il peut provenir de différentes sources : dons, placements, vente d'un bien, ou de prêts complémentaires (1% patronal, prêt à taux 0%, etc).
NB : Le calcul de l'apport est différent selon les organismes prêteurs. Certains ne prennent en compte que l'apport réel (dons, placements etc). Les frais de notaires et d'hypothèque sont toujours déduits de l'apport.
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B
Biens immobiliers
Sont considérés comme biens de nature immobilière, sous l'expression "immeubles", aussi bien les terrains que les maisons, les appartements, les domaines, etc...
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C
Capacité de remboursement (ou taux d'endettement)
Avant de finaliser un crédit immobilier, chaque organisme préteur applique un coefficient afin de calculer quelle somme pourra rembourser l'emprunteur chaque mois. La norme moyenne est de 33% du revenu ; elle englobe les crédits déjà en cours.
C.E.L. (Compte Epargne Logement)
Toute personne peut détenir à la fois un CEL et un PEL (Plan Epargne Logement) dans le même établissement et rassembler les sommes pour une même opération. Comparé au PEL, le CEL est une formule d'épargne logement très souple mais elle est beaucoup moins performante.
Caution
La caution est l'engagement d'un tiers vis à vis de la banque, à régler le crédit immobilier de l'emprunteur lorsque celui-ci ne fait plus face à ses obligations.
Co-emprunteur
Si un contrat de crédit immobilier a été signé par un emprunteur et un co-emprunteur, ils partagent solidairement les obligations de ce contrat.
Compromis de vente (ou promesse de vente)
Acte juridique qui engage le vendeur et l'acheteur et qui correspond à une vente ferme.
Il peut être soit un acte authentique signé chez le notaire, soit un acte sous seing privé.
Contrat de prêt
Une fois acceptée par l'emprunteur, l'offre de prêt devient le contrat de prêt.
Coût du crédit immobilier
Le prix du crédit immobilier comprend le montant global des intérêts perçus auxquels il faut ajouter le coût des assurances et les frais de dossiers.
Courtier
C'est un intermédiaire indépendant, comme Crédit Immobilier Direct, chargé par son client de rechercher, de préparer ou de faciliter la conclusion d'un crédit immobilier. Il exerce dans divers autres domaines : assurance crédit, rachat de crédit…
Crédit in fine
Crédit immobilier à taux fixe, non amortissable, dont l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du crédit.
Le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit immobilier et, à l'échéance, l'emprunteur le rembourse en une seule fois. Ce type de crédit immobilier est souvent utilisé en association avec un contrat d'épargne qui permet avec le cumul des intérêts de solder le prêt à son terme.
Crédit relais
Destiné aux propriétaires, il assure le financement d'un nouveau logement sans attendre la revente de l'ancien. Il s'agit d'un prêt de courte durée (deux ans maximum) dont les mensualités peuvent être perçues au moment de la vente. Souvent associé à un prêt long terme, il est alors utilisé sous le nom de « prêt revente ».
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D
Délai de rétractation ou Délai de réflexion
La loi protège les emprunteurs.
Ils doivent respecter un délai de réflexion de dix jours avant de signer une offre de crédit immobilier. Le délai court dès la réception de l'offre de la banque.
Différé d'amortissement
Dans le cadre de l'achat d'un logement neuf, un crédit immobilier peut être assorti d'un différé d'amortissement :
- Partiel : pendant cette période, l'emprunteur ne paye que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté. Cette période correspond en principe à la durée du chantier.
- Total : à l'issue de la période de différé, le remboursement du capital et des intérêts commence.
Différentiel de charge
Le différentiel de charge correspond à la différence entre les charges actuelles de l'emprunteur et ses charges futures une fois qu'il aura réalisé son projet.
NB : Un différentiel de charge trop important peut occasionner un refus de crédit immobilier, même si l'endettement est inférieur aux critères de l'organisme préteur.
Durée du prêt
La durée du prêt représente le nombre d'années pendant lequel l'emprunteur rembourse son crédit immobilier.
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E
Echéances
Ce sont les étapes de remboursements du crédit immobilier. Un prêt comprend des échéances successives par mois ou par trimestre. Les échéances peuvent être modifiées à la hausse ou à la baisse si l'emprunteur a souscrit un crédit à échéances modulables.
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F
Frais d'agence immobilière
Ils représentent un pourcentage du montant de la transaction immobilière.
Leur tarif est libre. S'ils sont intégrés dans le montant de la transaction immobilière, ils peuvent être financés par l'organisme prêteur.
Frais de dossier
Ils sont facturés à l'emprunteur par l'établissement financier chargé de l'étude et de la mise en place d'un crédit immobilier.
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H
Hypothèque
Droit réel dont est grevé un bien immobilier au profit de l'organisme prêteur pour garantir le paiement de son crédit immobilier.
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I
Indivision
Formule d'acquisition qui permet à des emprunteurs sans lien de parenté de partager la propriété d'un logement. La part de chacun est répartie librement.
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L
Loi Besson
Appelé dispositif Besson, cette loi permet à l'emprunteur d'investir dans l'immobilier locatif, neuf ou ancien en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Loi Carrez
Cette loi oblige le vendeur à informer l'acquéreur sur la superficie du bien vendu par une mention devant apparaître dès le premier acte signé.
Loi Pons
Cette loi s'adresse à des particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier neuf, à but locatif dans les DOM - TOM afin de bénéficier d'un régime de défiscalisation.
Loi Scrivener
La loi Scrivener a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle s'applique à tous les crédits immobiliers d'un montant supérieur à 21 500 €.
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N
Nu-propriétaire
Le propriétaire d'un bien faisant l'objet d'un usufruit est appelé le nu-propriétaire.
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O
Obtention du prêt
Voir accord de prêt.
Offre Préalable de Crédit immobilier
L'offre préalable de crédit immobilier est le contrat qui comprend toutes les modalités de mise en place du crédit immobilier octroyé par l'établissement préteur à l'emprunteur. Cette offre engage l'établissement préteur pendant 30 jours minimum à compter de sa date de réception.
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P
P.E.L (Prêt Epargne Logement)
L'épargne logement favorise l'épargne et l'octroi d'un crédit immobilier à des conditions avantageuses. Il peut également permettre de financer des travaux dans une résidence principale ou secondaire.
Prêts (ou crédits)
Il existe plusieurs types de prêts :
- les prêts du secteur libre : ils sont délivrés par les banques et organismes spécialisés dans le crédit,
- les prêts aidés ou réglementés,
- les prêts épargne-logement accordés aux détenteurs :
- d'un plan épargne logement (PEL) après une durée minimale d'épargne de quatre ans,
- d'un compte épargne logement (CEL) après dix huit mois d'épargne.
Le montant du prêt dépend des intérêts acquis et du taux de rémunération du plan.
- le prêt à 0 % offert par le Ministère du logement. Il est réservé à l'acquisition d'une résidence principale neuve ou ancienne avec des travaux importants (plus de la moitié du prix d'acquisition). L'emprunteur ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus.
- le prêt 1% logement destiné aux salariés d'entreprises de plus de dix personnes. Il permet d'obtenir un crédit à environ 2 %, d'un montant de 10 000 à 16 000 euros, remboursable sur une durée de cinq à vingt ans.
- les prêts conventionnés (PC) sont octroyés aux acquéreurs de biens répondant à des normes minimales de surfaces, avec un prix au mètre carré plafonné. Le prêt conventionné à l'accession sociale (PAS) est soumis à des conditions de ressources de l'emprunteur.
Prêt capé ou plafonné
Le prêt à taux capé est un crédit à taux révisable dont la révision du taux est bloquée afin de ne pas dépasser un certain plafond (cap). Ce cap est déterminé en fonction du taux de départ auquel on applique un plafond à la hausse ou bien il est déterminé arbitrairement.
Promesse de vente
Lorsque seul le vendeur s'engage à vendre le bien au bénéficiaire aux conditions proposées, il s'agit d'une promesse de vente et non d'un compromis. Alors que si l'engagement est bilatéral et que les deux parties sont engagées, la promesse de vente correspond au compromis de vente.
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R
Rachat de crédit
L'emprunteur peut à tout moment solder son crédit immobilier avant son terme au moyen d'un nouveau crédit à un taux inférieur.
Règlement de copropriété
Il a pour objet de fixer la destination des parties privatives comme des parties communes, de déterminer les conditions de leur jouissance et d'indiquer les règles relatives à l'administration des parties communes.
Résiduel (ou reste à vivre)
Le résiduel représente les revenus de l'emprunteur une fois soustrait les charges de remboursement de son crédit immobilier.
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S
Simulation
Ebauche d'un plan de financement, la simulation permet de comparer différentes possibilités de crédit immobilier et de connaître ses capacités de crédit.
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T
Taux de crédit immobilier
Le taux de crédit immobilier représente le montant de l'intérêt produit en un an.
Il existe plusieurs types de taux :
- le taux de crédit fixe : il ne varie pas du début au terme du crédit immobilier et reste fixe,
- le taux de crédit variable : il varie par période, les modalités sont définies dans l'offre de prêt,
- le taux de crédit variable plafonné ou capé : il varie par période mais dans le cadre d'un plafond à la hausse et parfois à la baisse.
Il est également possible de mixer plusieurs taux, fixes et variables, pour un même crédit immobilier.
T.E.G. (Taux Effectif Global)
Le T.E.G. est un pourcentage global qui inclut les taux d'intérêts du crédit immobilier, le prix des assurances (A.D.I., assurance chômage facultative) et divers autres frais.
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