Les crédits en général, les crédits immobiliers en particulier, sont soumis à une législation très stricte, pour protéger les intérêts des emprunteurs.

La plupart des informations légales sur le crédit sont mentionnées dans le Livre III du Code de la Consommation.

Crédit immobilier : Un cadre d’application pour les particuliers

La législation s’applique lorsque les crédits immobiliers sont réalisés hors de l’activité professionnelle des personnes.

• Achat de la propriété ou de la jouissance d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte
• Travaux de construction, réparation, amélioration ou entretien d'un montant supérieur à 21 500 €.

(Ref : Articles 312-1 et suivants du Code de la Consommation)

Les exigences de la communication en matière de crédit immobilier

Tous les supports de publicité doivent mentionner les caractéristiques principales du crédit. L'identité du prêteur, les modalités de financement offertes, le TEG (Taux effectif global) assurances comprises. Elle doit également mentionner le délai de réflexion de dix jours garanti au demandeur avant l'acceptation définitive.
(Ref : Article 312-4 du Code de la Consommation)

Le TEG d'un crédit immobilier

Le TEG signifie Taux effectif global. Il englobe une grande partie des frais occasionnés par un emprunt financier : taux d’intérêt, frais de dossier, commission et rémunération de toute nature y compris ceux payés aux intermédiaires comme les courtiers par exemple. En revanche, les honoraires des notaires ne sont pas compris dans le TEG.
(Ref : Articles L 313-1 à 313-3 du Code de la Consommation)

Les obligations des organismes de crédit immobilier (issu de la loi dite loi Scrivener)

L’organisme de crédit doit remettre au demandeur une offre préalable de crédit mentionnant l'ensemble des caractéristiques du crédit :

• l'identité des parties,
• l'objet du crédit,
• les modalités de mise à disposition des fonds,
• le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts,
• les exigences en matière d'assurance et de sûretés (hypothèques, etc.),
• les modalités de transfert à une tierce personne,
• les frais retenus si l'acquisition en question ne se réalise pas.

Le non-respect de ces dispositions peut entraîner la nullité du contrat ou faire perdre au prêteur le droit aux intérêts.
(Ref : Article L312-8 du Code de la Consommation)

Dix jours pour réfléchir à son crédit immobilier, pas un de moins !

Le demandeur dispose d'un délai de réflexion obligatoire. Même s’il le désire, il ne peut accepter l'offre de crédit avant le dixième jour suivant sa réception. Ainsi aucun versement ne peut avoir lieu avant l'acceptation du crédit.
En cas d’acceptation anticipée le contrat est annulé. Toute fraude sur les dates, de la part du prêteur, peut entraîner aussi la perte du droit à intérêts.
(Ref : Articles L314-7 à L314-8 du Code de la Consommation)

Quatre mois pour acquérir son bien immobilier

Si l'acquisition n'est pas réalisée dans les quatre mois qui suivent l'acceptation du crédit, celui-ci est résilié. L'emprunteur rembourse alors les sommes prêtées assorties des intérêts qui y sont liés.
Le prêteur peut demander en plus une indemnité pour les frais d'études. Elle ne peut dépasser 0,75% du montant du crédit.
(Ref : Article L312-12 du Code de la Consommation)

La renégociation du crédit immobilier implique une nouvelle réflexion

En cas de renégociation de crédit, les modifications au contrat sont apportées par un avenant qui comprend un nouvel échéancier d'amortissement, le TEG et le coût du crédit calculé sur la base des seules échéances et frais à venir. L'emprunteur dispose, à compter de la réception de l'avenant, d'un délai de réflexion de dix jours.
(Ref : Article L 312-14 du Code de la Consommation)

Cas de suspension des versements

En cas de litige en matière de construction notamment, le tribunal peut accorder une suspension des versements en attendant qu’une solution soit trouvée.
(Ref : Article L.311-21 du Code de la Consommation)

L’emprunteur doit justifier ses défaillance de versements sinon…

La défaillance non justifiée de l'emprunteur peut entraîner le remboursement du capital encore dû et des intérêts échus (les sommes impayées produisent intérêt au taux du crédit).
Le prêteur peut également exiger une indemnité qui ne peut dépasser 7% des sommes encore dues (capital et intérêts) ainsi que les éventuels frais de justice.
(Ref : Article L 312-22 du Code de la Consommation)

Remboursements de crédit immobilier anticipés

Le contrat de crédit peut interdire les remboursements anticipés partiels inférieurs à 10% du montant du crédit.
Le prêteur peut demander une indemnité, qui ne peut dépasser la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé.
(Ref : Article L 312-21 du Code de la Consommation)

Une assurance crédit sinon rien

La plupart des organismes prêteurs exigent que soit souscrite une assurance contre certains risques comme le décès, l’invalidité, le chômage). Si l'assureur refuse de s’engager le demandeur peut demander l'annulation du crédit dans le délai d'un mois.
(Ref : Article L 312-9 du Code de la Consommation)

La rémunération du vendeur du crédit immobilier

Tout vendeur, salarié ou non d'un organisme bancaire ou de crédit, ne peut, en aucun cas, être rémunéré en fonction du taux du crédit qu'il a fait contracter à l'acheteur d'un bien mobilier ou immobilier.
(Ref : Article L313-11 du Code de la Consommation)

Les obligations des professionnels de l’immobilier

Pour pouvoir exercer dans le domaine de l’immobilier, les professionnels doivent pouvoir présenter :

• une garantie financière
• une assurance de responsabilité civile
• la détention de certains diplômes (liste précisée par décret)
• un mandat pour mener à biens les opérations pour lesquelles ils sont susceptibles de percevoir une rémunération.

Ce texte est applicable également à toutes les professions immobilières réglementées (administrateur de biens et syndic de copropriété) ainsi qu’à tous les intermédiaires intervenant directement ou indirectement sur l’achat, la vente, la location et la gestion des biens appartenant à autrui.
(Ref : Loi n°70-9 du 2 Janvier 1970, dite loi Hoguet)

Les conditions suspensives du contrat de vente immobilière

L'emprunteur qui n'obtient pas son financement dans le délai prévu dans l'avant-contrat (au minimum un mois) doit récupérer l'intégralité de l'acompte déjà versé.
Cette condition suspensive doit obligatoirement être mentionnée dans l'avant-contrat.
L'acquéreur doit toutefois faire face à son engagement quand il est à l'origine, directe ou indirecte, du refus du crédit. L’insuffisance des revenus n’entre pas dans ce cadre.
(Ref : Loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, dite loi Scrivener)